Trgovački centar – trgovački centar… Isto, slično ili različito?

12. siječnja 2006. |
Pogledajte sve članke na karti

Jesu li i King Cross i Kaptol Centar trgovački centri? Ako jesu zašto se toliko razlikuju i izgledom i funkcijama? Odgovor na ta i brojna druga pitanja o trgovačkim centrima pokušat ćemo dati u nastavku.

Do sada je već više puta pisano o trgovačkim centrima, njihovoj lokaciji i definicijama. Također kroz nekoliko članaka dan je i osvrt na razvoj i funkcije trgovačkih centara na rubu grada te trgovačkih centara u središtu grada. No niti u jednom od tih članak nije dan pregled vrsta trgovačkih centara.

Što je trgovački centar?

Trgovački centar je grupa maloprodajnih i drugih komercijalnih objekata koja je planirana i razvijena kao jedinstvena cjelina. Vlasništvo i upravljanje centrom je također jedinstveno. Osigurana su parkirališna mjesta u samom centru ili oko njega. Veličina i orijentacija centra je uglavnom određena obilježjima tržišta kojeg centar opskrbljuje.
Glavne karakteristike trgovačkih centara su :
• Jedinstvena uprava. Politika pojedinih lokala podređena je zajedničkom uspjehu.
• Kombinacija lokala koji se svojom ponudom međusobno nadopunjuju
• Laka dostupnost
• Dovoljan broj parkirališnih mjesta na umjerenoj udaljenosti od centra
• Ugodna okolina
• Jedinstveni arhitektonski koncept (tzv. tema)
• Osjećaj posebnosti (image)

Nekoć su se izdvajali neintegrirani i integrirani trgovački centri. Kod neintegriranih trgovačkih centara trgovačka poduzeća su sama podizala poslovne objekte i njima upravljala. Kod integriranih trgovačkih centara postojala je zajednička uprava i zajednička poslovna politika. Danas se prvenstveno govori o integriranim trgovačkim centrima.
Laka dostupnost osnovni je faktor lokacije trgovačkih centara. Kod centara u središtu grada govorimo o dostupnosti pješačkim prometom, javnim prijevozom te u manjoj mjeri motornim vozilima. Kod dostupnosti centara na rubovima grada prvenstveno govorimo o dostupnosti osobnim vozilima.
Često čujemo kako je otvaranjem trgovačkih centara trgovina postala uniformirana, a svi centri su isti. No tome nije tako. Svaki centar ulaže značajne napore u stvaranje image-a, a to se u određenoj mjeri postiže i izgradnjom centra s određenom temom tj. jedinstvenim arhitektonskim konceptom.

Sl.1. Primjer jedinstvenog arhitektonskog koncepta trgovački centar Horton Plaza, San Diego.

Razlozi razvoja trgovačkih centara

Prvi trgovački centar bio je Country Club Plaza u Kansas Cityu 1923., no suvremeni trgovački centri kakve danas poznajemo javljaju se 1950-ih godina. Koji su razlozi opstanka i sve jačeg razvoja trgovačkih centara?
Najznačajniji razlozi razvoja trgovačkih centara:
• Mogućnost kupovine, kulturnih aktivnosti i razonode na jednom mjestu
• Dodatni sadržaji omogućuju razvoj sintagme „one-stop shop“
• Ugodan prostor
• Siguran prostor
• Strategija razvoja u obliku javnih gradskih prostora
• Pseudo javni prostor
Karakteristika današnjice je sve veća brzina života i sve manje slobodnog vremena. Trgovački centri prepoznali su taj trend, a njihov odgovor na to je okupljanje kupovine i ostalih usluga kao što su osobne, profesionalne i financijske usluge na jednom mjestu i omogućavanje razvoj sintagme „one-stop shop“. Na taj način izbjegava se nepotrebni gubitak vremena na vožnju s jedne lokacije na drugu, kako bi se zadovoljile sve potrebe. Logika poslovne politike je jednostavna – ponuditi posjetitelju sve na jednom mjestu kako bi što dulje ostao u trgovačkom centru i na taj način potrošio veća sredstva.
Kako bi se osigurao što dulji boravak posjetitelja bitna je i ugodnost prostora. Ugodnost se postiže klimatizacijom, zelenilom, klupicama za odmor. Na taj način „hladni“ zatvoreni betonski prostori postaju humaniji te privlačniji. Značajnu ulogu u ugodnosti, ali i sigurnosti ima rasvjeta. Rasvjeta pridonosi osjećaju sigurnosti. Za razliku od javnih prostora, ovdje nema tamnih, uskih nesigurnih ulica. Značajna strategija razvoja trgovačkih centara je razvoj u obliku javnih gradskih prostora. No ta je otvorenost privid. Trgovački centri su u najvećoj mjeri privatni, zatvoreni i čuvani prostori te možemo govoriti o pseudo-javnim prostorima.
Slika 2. prikazuje primjer pokušaja stvaranja pseudo-otvorenog prostora. Stakleni krov na trgovačkom centru St.Stephen’s Green omogućuje ulazak velike količine dnevnog svjetla čime se pokušava stvoriti privid otvorenog prostora. Također kako bi se izbjegla gradnja dugih centara s dugim hodnicima grade se centri na kat.

Sl.2. St. Stephan’s Green, Dublin, Irska

Klasifikacija trgovačkih centara

No vratimo se pitanju s početka jesu li svi trgovački centri jednaki? Promotrimo li samo trgovačke centre u našoj bližoj okolici na prvi pogled nam je jasno da nisu. Možemo li ih sve nazivati trgovačkim centrima? Možemo, no potrebno je razlikovati njihove vrste.
Klasifikacija trgovačkih centara temelji se na: gravitacijskom području, morfološkoj strukturi i funkcionalnoj strukturi.
Kod klasifikacije trgovačkih centara prema gravitacijskom području potrebno je u obzir uzeti faktore kao što su broj kućanstava, prihodi, kupovna moć stanovništva, stupanj automobilizacije i sl.
S obzirom na veličinu gravitacijskog područja između ostalih  prof. Vresk izdvaja četri tipa trgovački centara:
• City CBD (Središnji poslovni centar)
• Regionalni centar (Centar gradske četvrti)
• Komunalni centar (Centar gradskih općina)
• Centar susjedstva (Centar stambenih naselja)

Kod morfološke klasifikacije bitan je izgled i struktura trgovačkog centra.
Morfološki oblici trgovačkih centara su:
• Strip centar
• Court centar
• Mall centar
• Plaza centar
• Cluster centar
Strip centar je otvoreni centar kod kojeg se poslovni objekti pružaju jedan do drugog, a okolo objekta raspoređena su parkirališna mjesta. Nema središnjeg osovinskog dućana tzv. tradicionalnog sidra (anchor store).
Court centar je zatvoreni tip centra kod kojeg se glavna trgovačka ulica dijeli u dvije sporedne ulice.
Mall centar je zatvoreni tip centra čiju osnovu čini pješačka zona s dva reda trgovina.
Plaza centar je zatvoreni tip centra kod kojeg se iz središnjeg pravokutnog trga izdvaja veći broj kratkih ulica s trgovinama.
Cluster centar je zatvoreni tip centra kod kojeg se formiraju grupe poslovnih prostora oko čvorova.
Najzastupljeniji morfološki oblici trgovačkih centara u Hrvatskoj su mall centar i plaza centar.

Funkcionalna klasifikacija trgovačkih centara temelji se na strukturi poslovnih prostora
Prema funkcionalnoj strukturi trgovačke centre dijelimo:
• Trgovački centri u užem smislu
• Tematski trgovački centri

Trgovački centri u užem smislu imaju jedan ili više osovinskih dućana ili sidra (anchor store) te veći broj manjih dućana. Obuhvaćaju i osobne usluge, profesionalne usluge, ugostiteljske usluge i pojedine financijske usluge. Imaju slabo izraženu zabavnu funkciju i funkciju provođenja slobodnog vremena. Najčešće su smješteni na rubovima grada.

Tematski trgovački centri nemaju tradicionalno sidro (anchore store). Posebnih su arhitektonskih i funkcionalnih karakteristika. Na temelju tih karakteristika razlikuju se njihove podvrste. No teško je povući oštru granicu između pojedinih vrsta trgovačkih centara te je njihova klasifikacija često rezultat kompromisa ili osobnih stavova.
Najznačajnije podvrste trgovačkih centara su:
• Poslovno – trgovački centri
• Urbani zabavni centri
• Outlet centri
• Off-price centri
• Modni centri itd.

Poslovno – trgovački centri imaju naglašenu poslovnu funkciju i značajan broj poslovnih prostora (ureda, putničkih agencija, itd.). Uz poslovne funkcije prisutne su i uslužne, stambene i socijalne funkcije (funkcije provođenja slobodnog vremena), a u pojedinim gradovima i turističke funkcije. Najčešće se javljaju u središnjim zonama grada te nemaju hipermarket.
Urbani zabavni centri također su smješteni u središtu grada. Obuhvaćaju suvremeno trojstvo zabava – ugostiteljska ponuda – kupovina. U takvim centrima nestaju granice rekreacije i potrošnje.
Outlet centri obuhvaćaju tvorničke dućane pri čemu je svaki dućan u vlasništvu proizvođača, no postoji zajednička uprava koja određuje zajedničku poslovnu politiku. Takvi centri predstavljaju prelazni oblik između neintegriranih i integriranih centara. Smješteni su najčešće na rubovima grada.
Off-price centri predstavljaju nastavak poslovanja nekadašnjih diskontnih centara. Artikli, najčešće ostaci prošlogodišnje sezone ili artikli srednje i slabije kvalitete, prodaju se u takvim centrima po znatno nižim cijenama.

Postoje i brojne druge vrste trgovačkih centara, no ovo su samo najznačajnije i najzastupljenije. U Hrvatskoj su najrašireniji trgovački centri u užem smislu te od tematskih centara poslovno – trgovački centri i u manjoj mjeri urbano – zabavni centri.

Sl.3. Branimir centar  – primjer urbano – zabavnog centra

Pojedini centri imaju razvijene turističke funkcije. U Hrvatskoj takvi centri još uvijek nisu prisutni. Primjer takvog centra je trgovački centar Old post office u Washington D.C. (Sl.4.). Nekadašnja pošta preuređena je u trgovački centar s razvijenom ugostiteljskom i kulturnom ponudom te s vidikovcem na najvišoj etaži. Taj je centar također i primjer prenamijene nekadašnjeg poslovnog objekta u trgovački objekt.

Tendencije razvoja trgovačkih centara

Razvijene države karakterizira pojava trgovačkih centara na terminalima javnog prometa, autobusnim i željezničkim kolodvorima, u zračnim lukama. Trgovački i poslovni objekti su na tim lokacijama postojali i prije no nisu imali zajedničku upravu, a bili su smješteni u prostorima nepotrebnim za odvijanje prometnih djelatnosti. Danas takvi trgovački centri i terminali javnog prometa imaju zajedničku upravu, a ponuda poslovnih prostora prilagođena je prosječnom putniku. Prvi takav centar u svijetu je Union station u Washingtonu, SAD.
U Hrvatskoj bilježimo različite tendencije razvoja u trgovačkim centrima na rubu grada i u središnjim zonama. Trgovačke centre u središnjim zonama karakterizira razvoj u pravcu pokušaja preuzimanje uloga javnih prostora u centru. U centrima na rubu grada osnovni cilj je  širenje socijalnih funkcija kako bi se ostvarila konkurentnost u odnosu na centre u središnjim zonama.

Nadam se da smo gornjim tekstom odgovorili na pitanja s početka, ali objasnili još neke dvojbe i eventualne nesporazume.

Literatura:

Crewe, L., 2000: Geographies o retailing and consumption, Progress in Human geography 24 (2), 275 – 290
Goss, J., 1993: The Magic of the Mall: An analysis of Form, Function and Meaning in the Contemporary Retail Built Enviroment, Annals of the Association of American Geographers, 83 (1), 18 – 47
Jakovčić, M. 2004. Razvoj i funkcije trgovačkih centara na rubu grada – primjer trgovačkog centra King Cross, www.geografija.hr, 08.11.2004.
Jakovčić, M., Spevec, D. 2004. Trgovački centri u Zagrebu, Hrvatski geografski glasnik, 66, 1, 47-65
Lukić, A. 2005. Lokacija, lokacija i lokacija… i trgovački centar,www.geografija.hr, 21.03.2005.
Lukić, A., Jakovčić, M. 2004. Location and funcion of hypermarkets and shopping centers in Zagreb. Dela 22, 39-54
Lukić, A. 2004. Shopertainment… kupovina i zabava postaju jedno (ili su to oduvijek i bili?), www.geografija.hr, 04.03.2004.
Lukić, A. 2002.  Socijalne funkcije trgovačko-poslovnog središta: primjer Centra Kaptol u Zagrebu, Hrvatski geografski glasnik 64
Pacione, M. 2001. Urban geography, a global perspective, Routledge, London
Pütz, R. 1997. New business formation, privatisation and internationalisation: aspects of the transformation of Polish retail trade, Wroclaw a case study, Die Erde, 128 235-249
Vresk, M. 2002.: Grad i urbanizacija, Školska knjiga, Zagreb